Quali tutele, se il ristorante sotto casa aggredisce la tranquillità del nostro Condominio?

Pubblicato il 25 Ottobre 2019 in , , da Daniela Sanna

Nel settore della ristorazione e del fast-food, l’emissione di odori e fumi, sgradevoli e nocivi per chi vive nelle vicinanze di un ristorante, è un problema reale, motivo frequente di controversie. Quando un ristorante si trova al piano terra di uno stabile condominiale, o, comunque, adiacente o in prossimità di edifici abitati, esistono delle precise normative da rispettare. Il problema che nasce più frequentemente è quello che riguarda l’emissione degli odori, dei fumi, ma anche dei rumori che, inevitabilmente, sono generati da un’attività commerciale  sia durante la giornata sia di sera, se non addirittura di notte.

Indubbiamente chi ha investito su un’attività di ristorazione ha diritto di lavorare, ma senza arrecare disturbo o danno ad altre persone. Il condominio può chiedere tutela in sede sia civile sia penale, con la punizione del trasgressore e l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a 206 euro.

Il reato di chi provoca odori molesti

Il codice penale stabilisce che chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a euro 206 (articolo 674 del codice penale). Questo reato – che rientra tra le contravvenzioni – è chiamato “getto pericoloso di cose” ed è la norma che serve per punire chi provoca odori molesti, anche se si tratta di cibo genuino e fresco di giornata. Il suo scopo è quello di salvaguardare l’incolumità pubblica.

Diventa reato se l’atto è ripetuto nel tempo

Il reato scatta quando la condotta è ripetuta nel tempo. La giurisprudenza ritiene, inoltre, che il reato scatti al di là dell’effettivo danno arrecato, ma per il semplice pericolo che la condotta costituisce (il danno può servire invece se si vuol ottenere anche il risarcimento). Non c’è alcun pericolo in caso di “sbattimento di qualche tappeto e lo scuotimento di qualche tovaglia”, condotte queste che – secondo la Cassazione – non integrano il reato per impossibilità di causare imbrattamenti e molestie alle persone. Al contrario, è reato l’innaffiamento dei fiori che fa cadere, dal balcone in cui i vasi si trovano, acqua mista a terra nell’appartamento sottostante imbrattandone il davanzale, i vetri e altre suppellettili.

Secondo quanto stabilito dalla Suprema Corte, l’illecito penale scatta anche in caso di “molestie olfattive”, con l’immissione nell’atmosfera di cattivi odori, provenienti dal ristorante. In particolare, non rileva il fatto che l’impianto di areazione del locale sia munito di autorizzazione per le emissioni in atmosfera e sia rispettoso dei relativi limiti visto che non esiste una normativa statale che preveda disposizioni specifiche – e, quindi, valori soglia – in materia di odori. Il proprietario molestato dovrà prima di tutto diffidare il gestore del locale.

Quando l’odore fastidioso diventa reato

Per individuare quando il cattivo odore diventi reato bisogna richiamarsi a quanto previsto dal Codice Civile secondo cui sono illecite tutte quelle immissioni di odori che superano la “normale tollerabilità“. L’articolo 844 del Codice Civile, il proprietario non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi. Questo criterio non è assoluto e, infatti, l’indagine andrà effettuata considerando, da un lato la sensibilità dell’uomo medio e dall’altro la situazione del luogo in cui si verificano le immissioni, perché il rumore di fondo è importante per capire quanto il rumore lamentato sia tollerabile.

Il giudice civile nell’applicare l’articolo 844 del Codice Civile deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà nel caso di immissioni accertate nel limite della normale tollerabilità. Solo in questo caso la legge consente di imporre al proprietario l’obbligo di sopportare le immissioni, ove ciò sia funzionale alle esigenze di produzione (si pensi al ristorante), eventualmente considerando la corresponsione di un equo indennizzo. Quando però viene accertato che le immissioni di fumo, odore e rumore provenienti dal vicino sono intollerabili, il giudice non potrà effettuare questo giudizio di bilanciamento, bensì dovrà ordinare la cessazione delle immissioni e condannare chi le ha causate al risarcimento del danno (Cassazione civile n.25820 del 2009; n.5844 del 2007, n.939 del 2011 e n.8094 del 2014).

Dal punto di vista penale il concetto di normale tollerabilità viene superato quando si è costretti a tenere chiuse le finestre per non far entrare gli odori sgradevoli in casa. Il reato consiste nella semplice molestia, che prescinde dal superamento di eventuali valori soglia previsti dalla legge, essendo sufficiente quello del limite della stretta tollerabilità.

Bisogna dimostrare che l’odore è intollerabile

Per dimostrare la molestia olfattiva non basta dire che un cattivo odore sia intollerabile; bisogna anche dimostrarlo. Non sarà necessario nominare un consulente tecnico del giudice: secondo la Cassazione, se non ci sono strumenti adeguati per misurare l’intensità degli effluvi, il giudice potrà basarsi sulle dichiarazioni di testimoni, specie se a diretta conoscenza dei fatti, che potranno confermare il fatto che gli odori si riescano a percepire con evidenza e che, anche con le finestre serrate, la “casa puzza di cibo”. Tali dichiarazioni non dovranno però trascendere in valutazioni meramente soggettive o in giudizi di natura tecnica, ma dovranno limitarsi a riferire quanto oggettivamente percepito dagli stessi dichiaranti. In definitiva, se i fumi maleodoranti ci arrivano in casa, anche con le finestre chiuse, si potrà parlare di molestie e potremmo avanzare richiesta di risarcimento del danno in Tribunale.