Il Superbonus 110% ha un livello di complessità elevato, sia in termini di verifiche sia di procedure. A volte non conviene ricorrere a lavori onerosi
E’ opinione comune che l’introduzione dei bonus abbia contribuito alla ripresa nell’anno in corso e in particolare alla ripresa del settore edilizio e la valutazione della misura è stata ed è tuttora molto positiva. Se ciò è innegabile, risulta tuttavia ancora difficile valutare appieno l’effettiva portata delle misure relativamente all’efficientamento del patrimonio edilizio ed al tipo di sviluppo che si vorrebbe sostenere.
Occorre, infatti, considerare anzitutto che la misura più nota, il Superbonus 110%, ha visto una serie di modifiche procedurali in corso d’opera non indifferenti e ha tuttora un livello di complessità elevato, sia in termini di programmazione e verifiche sia di procedure. Non è casuale il fatto che, rispetto ad altre misure analoghe, questa specifica agevolazione abbia causato al contempo l’entusiasmo di alcuni soggetti interessati (in primis imprese edili e proprietari) e le perplessità di altri (principalmente le figure coinvolte nel controllo e nella gestione, come gli amministratori di condominio e in parte anche i progettisti). Senza entrare in una disamina tecnica della norma, si osserverà infatti che il contributo è condizionato (come tutti gli incentivi edilizi), ma che, rispetto ad altre misure, le condizioni sono in questo caso particolare molto più articolate e stringenti, e operano su diversi livelli, sebbene nel corso dell’anno il legislatore sia intervenuto per cercare di rendere più semplice il ricorso a questa forma di agevolazione.
Dubbi e perplessità sul Superbonus
In sintesi le perplessità di alcuni operatori potrebbero essere riassunte nella mancanza di certezza che fa sì che chi ha investito per migliorare l’efficienza energetica del proprio immobile, al termine dei lavori possa per esempio non vedere riconosciuti i valori minimi prestazionali richiesti dalla norma o l’esatta composizione degli interventi e si trovi in breve a dover sostenere quella spesa per intero senza poter più ricorre a posteriori ad una delle altre categorie di sgravi fiscali.
Il mercato ha naturalmente provato a elaborare una possibile risposta a questa evidente criticità con la nascita di soggetti promotori, general contactor, in grado di farsi carico di un intervento a 360°: a partire dalle verifiche e dagli studi preliminari di fattibilità, fino alla progettazione esecutiva, la stipula di assicurazioni, l’esecuzione, la gestione finanziaria e la certificazione finale degli interventi. Anche un intervento “chiavi in mano” di questo tipo ha però un limite ravvisabile essenzialmente nella necessità di garantire un certo grado di autonomia decisionale ai soggetti gestori, abdicando in parte al proprio ruolo di committente e rinunciando ad un esatta comprensione delle opere commissionate la cui successiva manutenzione e gestione potrebbe però essere meno agevole del previsto. In sintesi e pur non volendo banalizzare questa tipologia di agevolazione, si potrebbe quindi suggerirne l‘impiego nel caso di immobili con un elevato grado di vetustà, basse o molto basse prestazioni energetiche, e scarso valore artistico-architettonico.
Interventi e progetti di fattibilità
Sono infatti proprio questo genere di immobili che più facilmente potranno consentire il raggiungimento del livello di efficientamento previsto dalla normativa attraverso interventi che si sarebbero probabilmente dovuti pianificare a prescindere dai bonus fiscali (come la sostituzione di caldaie vetuste o la formazione di cappotti isolanti per rivestire le vecchie facciate ammalorate e sprovviste di particolari decori). In tutti gli altri casi invece, laddove cioè i proprietari abbiano negli anni provveduto in tutto o in parte ai necessari ammodernamenti (caldaie, serramenti, facciate…), e laddove abbiano già migliorato le prestazioni energetiche originarie dell’immobile, è invece consigliabile l’esecuzione di un progetto preliminare di fattibilità che, a partire da una fotografia dello stato di fatto e delle eventuali carenze, proponga alla proprietà un piano organico di interventi utile non solo all’ottenimento del bonus, ma anche ad un effettivo efficientamento dello stabile. In questo modo la proprietà potrà valutare le opere proposte anche in virtù del loro impatto sotto forma di nuove possibili servitù (si pensi per esempio alla collocazione dei motori esterni di una pompa di calore od alle servitù di passaggio per la manutenzione in sicurezza di nuovi pannelli solari o fotovoltaici in copertura) nonché dell’impatto sulla futura manutenzione o sulle modalità di ripartizione delle spese di gestione dei nuovi impianti, non sempre facilmente inquadrabili nelle tabelle millesimali (così come è stato in passato per il passaggio alla contabilizzazione del calore). In definitiva un’accorta gestione immobiliare sconsiglierebbe di ricorrere a lavori onerosi laddove non ve ne sia reale esigenza, ma semplicemente in quanto realizzabili a spese dello Stato. Stato che ha del resto predisposto diversi strumenti di sgravi fiscali connessi al recupero e al mantenimento del patrimonio edilizio che sono proprio in questi giorni in via di ulteriore e più precisa definizione e che potranno indubbiamente servire ad accrescere l’efficienza e il valore dei nostri immobili senza dover necessariamente ricorrere al Superbonus in assenza di un’attenta valutazione preliminare.
Listino prezzi contro il caro-lavori
La prossima istituzione di un “listino prezzi contro il caro-lavori” già previsto all’interno del nuovo Decreto legge “contro le frodi sui bonus edilizi” è del resto la dimostrazione di come i prezzi di alcune voci, quali per esempio i ponteggi o i materiali isolanti, siano effettivamente esplosi ben oltre le aspettative e testimonia al contempo quanto lo Stato voglia prestare la dovuta attenzione ai contributi che prevede di erogare. Come testimoniato dal Corriere della Sera in data 11/11/2021, l’Agenzia delle Entrate avrebbe infatti ad oggi già individuato ben 800 milioni di euro di crediti inesistenti in poco più di un anno di applicazione della misura, fatto questo che consiglia ulteriormente ai proprietari di immobili italiani di non abbandonare la loro usuale cautela ed oculatezza negli investimenti, predisponendo un piano di interventi coerente con lo stato dell’immobile, valutando l’agevolazione più adatta in base alle azioni previste e scegliendo infine solo professionisti e imprese di cui si conosca l’affidabilità.