Le aste giudiziarie rappresentano un’opportunità per acquistare immobili a prezzi inferiori rispetto al mercato, ma richiedono preparazione e consapevolezza. Ecco una guida sintetica per orientarsi
L’asta è la fase finale di una procedura esecutiva immobiliare, in cui un immobile pignorato viene venduto per soddisfare i creditori del proprietario. Le regole sono fissate dal Codice di procedura civile (articoli 569 e seguenti).
Innanzitutto il giudice dell’esecuzione nomina un esperto che procede alla stima del valore dell’immobile e fissa il prezzo base (il prezzo minimo di partenza). Poi emette un’ordinanza di vendita che stabilisce:
- il termine per presentare le offerte (da 90 a 120 giorni)
- l’importo della cauzione (almeno il 10% del prezzo offerto)
- il termine per versare il saldo (fino a 120 giorni dall’aggiudicazione, salvo pagamento rateale fino a 12 mesi in casi particolari).
Prima di partecipare occorre procedere ad alcune verifiche indispensabili. Visitare di persona il bene: chi acquista all’asta deve verificare personalmente le caratteristiche dell’immobile. Il mancato sopralluogo può essere considerato colpa dell’acquirente. E’ importante, infatti, non limitarsi a fare affidamento sulla perizia del giudice per aspetti verificabili direttamente (ad esempio, la superficie reale dell’immobile). Se l’immobile risulta più piccolo o diverso da quanto ci si aspettava, non è possibile chiedere il rimborso se non si è provveduto a visitarlo.
Consultare la documentazione della procedura. Va consultata tutta la documentazione della procedura presso la cancelleria del Tribunale ove è incardinata la procedura o sul portale delle Vendite Pubbliche. Nella documentazione è importante verificare la perizia dell’esperto, che indica lo stato dell’immobile, eventuali abusi edilizi, ipoteche, vincoli urbanistici.
Trascrizioni e iscrizioni: è importante anche verificare se ci sono gravami, cioè pignoramenti precedenti, giudizi revocatori che inficiano e bloccano la vendita all’asta, cause civili in corso.
Come si partecipa all’asta
Partecipare a un’asta non è una cosa complicata. Dal 2014, la legge ha introdotto la vendita con modalità telematiche come sistema ordinario per le aste giudiziarie, sia mobiliari sia immobiliari. Le aste sono gestite attraverso piattaforme telematiche di gestori privati autorizzati, iscritti in un apposito registro ministeriale. Questi portali devono rispettare regole tecniche rigorose stabilite dal Ministero della Giustizia.
Il giudice stabilisce nell’ordinanza di vendita che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, la gara tra gli offerenti e il pagamento del prezzo avvengano con modalità telematiche, salvo che questo sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura. Solo in questi casi eccezionali può disporsi la vendita tradizionale in presenza. In caso di asta telematica l’avviso di vendita viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, almeno 45 giorni prima della scadenza del termine per presentare le offerte.
Per partecipare a un’asta telematica è necessario:
- iscriversi al portale del gestore autorizzato
- accettare il disciplinare di gara
- versare la cauzione tramite bonifico o altri sistemi di pagamento telematico
- presentare l’offerta in busta telematica entro il termine stabilito.
L’anonimato è garantito perché i nominativi degli offerenti restano anonimi fino all’apertura delle buste telematiche. Questo garantisce la massima trasparenza e impedisce turbative d’asta. All’udienza telematica, se ci sono più offerte, si svolge una gara online in tempo reale tra gli offerenti, con rilanci successivi visibili a tutti i partecipanti.
L’asta telematica presenta diversi vantaggi. Dà la possibilità di maggiore accessibilità, poiché si può partecipare da qualsiasi luogo, senza doversi recare fisicamente in Tribunale. La trasparenza è assicurata: il sistema informatico traccia ogni operazione, come è assicurata la sicurezza: i pagamenti avvengono tramite canali bancari certificati. Infine si ha totale efficienza, grazie ai tempi ridotti e a procedure semplificate.
Esistono ancora, in ogni caso, anche aste in presenza. Si tengono presso il Tribunale dove è incardinata la procedura esecutiva. Per partecipare all’asta è necessario presentare la propria offerta in busta chiusa indicando i propri dati, quelli della procedura e il prezzo offerto. All’udienza fissata dal Giudice, le buste verranno aperte pubblicamente e potrà essere indetta la gara per alzata di mano tra gli offerenti presenti: chi offre di più si aggiudica il bene. L’aggiudicatario, oltre al prezzo offerto, dovrà versare anche una cauzione (almeno il 10% del prezzo). Attenzione: se l’ordinanza richiede il 20%, versare il 10% rende l’offerta inefficace. L’offerta non può essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base. Anche dopo l’aggiudicazione, per 10 giorni chiunque può fare offerte in aumento (ma devono superare di almeno un quinto il prezzo raggiunto). Il Giudice indice, quindi, una nuova gara tra tutti gli offerenti, compreso l’aggiudicatario provvisorio.
Cosa succede dopo l’aggiudicazione
L’aggiudicatario deve versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito dal Giudice. Il termine è perentorio e non può essere prorogato. Se non si paga in tempo, si perde la cauzione (che viene trattenuta a titolo di multa) e si può essere condannati a pagare la differenza se il bene viene rivenduto a un prezzo inferiore . Chi partecipa all’asta deve accertarsi preventivamente di avere la disponibilità economica.
Prima di decidere di partecipare a un asta giudiziari, bisogna conosce anche i rischi che si possono correre. Immobili abusivi: l’acquirente assume il bene “così com’è”. Se l’immobile è privo di concessione edilizia o presenta abusi, l’acquirente ne diventa responsabile. L’agenzia immobiliare che assiste un cliente deve comunicare questi elementi, ma è comunque prudente verificare autonomamente. Immobili occupati: se l’immobile è abitato, il proprietario dovrà avviare procedure di rilascio, che possono richiedere tempo. Vizi occulti: l’acquirente non ha garanzie, come in una compravendita ordinaria. Tuttavia, chi acquista all’asta è tutelato come terzo di buona fede (art. 2929 c.c.) contro eventuali nullità del procedimento esecutivo, purché non sia in collusione con il creditore.
Alcuni consigli pratici
Calcolare tutti i costi: oltre al prezzo di aggiudicazione, vanno considerate le spese notarili, le imposte di registro e ipotecaria, eventuali spese per lavori di ristrutturazione. Assicurarsi di avere la liquidità necessaria perché il termine per il saldo è rigido. Se si prevede di chiedere un mutuo, meglio verificare preventivamente l’approvazione. E’ sempre importate farsi assistere da un professionista, che sia un avvocato o un’agenzia specializzata, sono in grado di aiutare nelle verifiche preliminari.
Laddove l’asta andasse deserta (cioè non si presenta nessun offerente o le offerte non raggiungono il prezzo minimo richiesto), il prezzo base verrà ridotto per il tentativo successivo (fino a un quarto per i primi tre tentativi, fino alla metà dal quarto in poi), rendendo l’immobile sempre più accessibile agli acquirenti. Questo meccanismo è pensato per bilanciare l’interesse dei creditori a ottenere il massimo possibile con la necessità di concludere la procedura in tempi ragionevoli.