Navigare nel complesso mondo dei bonus edilizi richiede una chiara comprensione delle differenze tra i lavori eseguiti sulla propria unità immobiliare e quelli che interessano le parti comuni di un condominio. Questa distinzione non è solo una questione formale, ma ha un impatto diretto sulla documentazione necessaria per ottenere il visto di conformità, un passaggio obbligatorio per la maggior parte delle detrazioni, specialmente in caso di cessione del credito o sconto in fattura
La differenza tra interventi personali e condominiali
La principale differenza risiede nel soggetto che sostiene la spesa e nella gestione burocratica:
- Lavori su unità immobiliari private: gli interventi riguardano la singola abitazione (es. rifacimento del bagno, sostituzione degli infissi della propria casa). La spesa è sostenuta dal singolo proprietario (o titolare di altro diritto reale), che provvede al pagamento tramite bonifico “parlante”. L’intero importo della detrazione spetta a lui, nel rispetto dei massimali previsti dal bonus specifico.
- Lavori su parti comuni condominiali: gli interventi interessano le aree condivise dell’edificio (es. rifacimento della facciata, installazione di un cappotto termico esterno, sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato). La spesa è sostenuta dal condominio e ripartita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà. L’amministratore di condominio ha un ruolo chiave nella gestione dei pagamenti e nella comunicazione dei dati all’Anagrafe tributaria.
È possibile che un singolo condomino esegua lavori sulla propria unità immobiliare che rientrano in un intervento più ampio su parti comuni (ad esempio, un intervento trainato dal Superbonus condominiale). In questi casi, la documentazione dovrà attestare il nesso tra i due tipi di lavori.
La documentazione in base al regime edilizio
La documentazione richiesta per la detrazione cambia notevolmente a seconda che i lavori rientrino o meno nel regime di edilizia libera. Il visto di conformità viene concesso solo in presenza della documentazione corretta.
Per interventi in “edilizia libera”
- Sono lavori che non richiedono alcun titolo abilitativo (es. CILA, SCIA, Permesso di Costruire), in quanto non alterano la volumetria, la sagoma o la destinazione d’uso dell’edificio. La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) e le successive modifiche. I principali lavori in edilizia libera che possono beneficiare delle detrazioni fiscali anche nel 2026 sono:
- Sostituzione di infissi, serramenti e portoni d’ingresso (a patto che non alterino la sagoma e i prospetti dell’edificio).
- Sostituzione di caldaie e installazione di pompe di calore, microcogeneratori, generatori a biomassa e sistemi ibridi (se conformi alle normative sull’efficienza energetica).
- Installazione di pannelli solari e fotovoltaici (se non alterano la sagoma dell’edificio).
- Lavori di eliminazione delle barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell’edificio (es. installazione di ascensori interni o rampe mobili).
- La documentazione richiesta dal CAF sarà composta da:
- Autocertificazione del contribuente: una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che attesti la data di inizio dei lavori e la loro natura, specificando che rientrano nell’ambito dell’edilizia libera.
- Fatture e bonifici “parlanti”: tutte le fatture relative alle spese e i bonifici con la causale corretta.
- Visura catastale e documenti di identità.
- In caso di Ecobonus, documentazione ENEA: scheda descrittiva degli interventi e ricevuta di avvenuta trasmissione.
Per interventi che richiedono un titolo abilitativo
- Sono lavori che prevedono una comunicazione o un permesso (es. CILA, SCIA, Permesso di Costruire), come la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione edilizia.
- La documentazione richiesta sarà più corposa e includerà, oltre ai documenti già citati per l’edilizia libera:
- Copia del titolo abilitativo: la CILA, SCIA o il Permesso di Costruire, con i dati di riferimento e l’attestazione del Comune.
- Relazione tecnica o progetto: in alcuni casi, potrebbe essere richiesta la relazione del progettista che descrive i lavori e la loro conformità alla normativa edilizia e urbanistica.
- Attestazioni specifiche: per interventi complessi, come quelli che riguardano l’efficientamento energetico o la sicurezza sismica, sono necessarie asseverazioni e certificazioni da parte di tecnici abilitati.
Documentazione richiesta dai CAF per il Visto di Conformità
L’apposizione del visto di conformità da parte di un CAF o di un professionista abilitato attesta l’esistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. La “Guida al Visto di Conformità” dell’Agenzia delle Entrate stabilisce i controlli che devono essere eseguiti e la documentazione da conservare. I documenti richiesti dai CAF possono variare leggermente a seconda del tipo di intervento, ma si basano su un nucleo comune.
Per gli interventi su unità immobiliari private, i documenti da presentare sono:
- Titolo abilitativo (se richiesto): CILA, SCIA o Permesso di Costruire, a seconda della natura dei lavori. Per l’edilizia libera, l’autocertificazione.
- Fatture e bonifici “parlanti”: tutte le fatture relative alle spese sostenute e i relativi bonifici bancari o postali con la causale corretta, il codice fiscale del beneficiario e la partita IVA dell’impresa.
- Dati catastali dell’immobile: visura catastale o dichiarazione di inizio lavori che attesti la regolarità catastale.
- In caso di Ecobonus: asseverazione di un tecnico abilitato, scheda descrittiva degli interventi e ricevuta di avvenuta trasmissione all’ENEA.
- In caso di Sismabonus: asseverazione della progettazione strutturale e attestazioni relative alla riduzione del rischio sismico.
- Altri documenti: eventuali contratti d’affitto o comodato d’uso, in caso di detentori dell’immobile.
Per gli interventi su parti comuni condominiali, la documentazione è più complessa e integrata da documenti specifici del condominio:
- Delibera assembleare di approvazione dei lavori: il verbale dell’assemblea che ha autorizzato i lavori e la ripartizione delle spese.
- Dichiarazione dell’amministratore di condominio: una certificazione che attesti la natura dei lavori, le spese sostenute, la ripartizione tra i condòmini e l’avvenuto pagamento. Questa dichiarazione sostituisce, per il singolo condomino, le singole fatture e i bonifici.
- Codice fiscale del condominio: un documento che attesti l’esistenza del condominio come soggetto fiscale. In caso di “condominio minimo” (fino a 8 condòmini) senza amministratore, i singoli condòmini devono dichiarare la natura dei lavori e i dati catastali.
- In caso di Ecobonus e Sismabonus condominiali: asseverazioni e comunicazioni all’ENEA/autorità competenti, firmate dal tecnico incaricato dal condominio.
È fondamentale conservare tutti questi documenti in modo scrupoloso, poiché i CAF e i professionisti abilitati al visto di conformità sono tenuti a un controllo rigoroso per attestare l’effettiva spettanza del beneficio fiscale.